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无愧于心 - 叶檀首页
房地产市场会不会有失去的二十年?
2019-03-13
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    一年一度的小阳春时节,在家庭资产中拥有房产最多的国人,却被一则消息困扰。房产税是不是很快出台,是不是要尽快出脱手里的房产?

    原因来自于两则消息。3月5日,政府工作报告里提及,“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法”。

    就在各种推测层出不窜之时,江苏发布了一则通告,让市场某些人惊慌莫名。江苏表示,根据国家税务总局统一部署,全省税收系统将于2019年3月23日(星期六)00:00至3月31日(星期日)24:00期间进行系统切换上线。在此期间无法办理相关税收业务,故无法办理所有涉及税收的房产交易与不动产登记业务,其它不涉及税收的房产交易、不动产登记业务正常办理。

    有些人一看,难道说3月23号房产税就要出台了?这到?#36164;?#21643;回事?

    别紧张,房产税今年肯定不会出台,我们以前说过,最快2020年房地产税出台,现在,维持原来的判断不变。

    今天,就跟大家说两件事,第一,房产税可能什么时候出台?第二,有房产的人要不要卖?没房产的人要不要买?

    江苏涉及税收的房产交?#33258;?#20572;,并不是房产税要出台,而是地方房产税务系统升级。

    房产税改革需要太多的前提,首先是立法。

    税收法定,立法是第一步,从物理时间上看,估计在2020年左右房地产税升级版全新出台。一个涉及亿万家庭的税法大修改,必须要经过三读的程序,还要经过试点。

    估计2019年完成“一读?#20445;?#21548;取意见、修改具体细节,最快的速度是2020年三读出台,如果慢一点,大概在2021年出台,最晚在2022年。不可能?#31995;?023年,2023年牵涉到下一届人大,中间流程难以掌控,这就不是稳步推出,而是延迟推出。所以,2022年最终出台、2023年推出,可能性比较大。

    上届人大任期是从2013到2018年,当时着重于改革论证和草案起草工作,国务院法制办负责捋清楚现有的房产税链条,哪些增、哪些减,用来平衡总体税负。3月9日,根据全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图介绍,最新的进展是,房地产税法目前正在抓紧完善草案

    ,对重大问题进行论证,待条件成熟提请全国人大常委会初次审议。也就是说,最快也要到2019年年底。

    现在直接推出房产税,基础条件也不成熟。比如,不动产登记登记机构、登记簿册、登记依据、信息平台“四统一”的工作还没有完成。

    城市集?#24335;?#25151;、?#32456;?#25151;这些产权复杂的房子怎么征收?征收的定价、征收的面积怎么计算?是按照建筑面积收税,还是套内面积收税?按照建筑面积征收是不公平的,把公摊面积?#24067;?#31639;进去征税,估计反对意见会挺多,以套内面积征收的话面临重新测定,现实中大量业主?#32456;?#20844;摊面积的“偷面积”怎么处理?

    最近住建部提出的公摊面积,只是结构、地基、配套等规范和标准中的一个问题,房地产的规范是最复杂的,不定下来,就没有办法进行批量评估。

    房产税主要用来弥补地方财政,地方政府到?#33258;?#20040;征收?怎么豁免呢,是首套房不征收,二套房征收?#25442;?#26159;每个?#29992;?#21010;定一定的居住面积,其他合计征收?通常来说,缺钱的地方房价?#20572;?#19968;征收,更没人买房了。房价高的地方不缺钱,这些城市正在大规模基建,征收房产税的兴趣没有那么高。

    征收效率也是个大问题,企业增值税征收比较简单,可千家万户征税,是?#29992;?#33258;己申报,还是挨门挨户的上门征收呢?如果像美国一样,给每个?#29992;?#20449;箱投放缴房产税的税单,?#29992;?#39044;缴后,第二年再清算,纳税不足的进行处罚,要增加的工作人员就非常多,地方税收部门要重建,然后大规模的招聘税收人员?

    从上海、重庆的试点就可以看出,征收房产税真不是个轻松活,单?#30475;?#36130;政角度出发,还不如卖两块地来的轻松呢。

    我相信,不管有多少难题,房地产税是一定会推出的,房产税也一定会征,以前暂免的?#29992;?#33258;用住宅总不能永远暂免下去,造成大规模的贫富不均。

    房地产税一旦开征,短期内肯定对房价有负面影响,这一点看看上海和重庆房产税出台后的市场也能得出结论。房产税相当于地方政府手里拥有一项针对房产的做空工具,想做空就提高税收,提到高峡出平湖的高度,房价一定会跌。澳大利亚、我国香港地区已有前车之鉴。

    吊诡的是,上海、重庆当时房价短期下跌,反而是入手的大?#27809;?#20250;,当时买入,市中心房价翻番。香港地区有差饷税,香港房价照样高不可?#30465;?#32654;国各州有房产税,不影响美国在次贷危机之前,形成巨大的房地产泡沫。

    房价是房租的函数,也是货币的投影。如果房租上升,经济人口上升,或者大规模的发放货币,房价在排除房产税这个常量的影响后,就会走向出正轨,照样有高峰期和低谷期。以为房产税出台,房产价格一劳永逸地保持在一个稳定的平台上,实在太天真了。

    说到这里,就要说到我们对于房地产市场的判断了。

    2018年是个转折点,从1998年到2018年,20年的房地产?#24179;?#26102;间结束,房住不炒代替了上游的土地财政加下游的房地产市场化。总有一天,房住不炒的理念会大显威力,现在只是时间没?#20581;?br />
    另一方面,中国的人口红利期已过,GDP维持在6%到6.5%左右,这说明,广义货币20%以上的增长已经成为历史。

    我们叶檀财经综合判断经济、货币、人口流动,认为房地产进入高位震荡期,随着一线户籍限制的全面冰消,城市、人口、经济板块重新构造。

    看过我?#20999;?#30340;十大?#26149;?#22478;市吗?西北的西安、中部的武汉、西部的成都重庆、东部的杭州等城市,成为人口流入最多的城市,新的城市群将在未来二十年逐渐形成。包括粤港澳、长三角城市群中的卫星?#29301;?#20197;后洼地将逐渐填平,是除一线城市外,未来人口流入最多的城市,值得重点关注,

    国人家庭资产配置房产太多,如果您是富裕一族,手上的房产占家庭总资产的80%以上,到2022年左右是“?#29992;?#31383;口期,出脱非中心城市、偏远的没有商务配套没有轨交的楼盘。如果您是刚需,在轨交要道买吧,别指望房价崩盘,这是不可能的。就是有一天房价真的崩盘,您的工作会先崩掉,?#38405;?#21322;点?#20040;?#20063;没有。

    除非出现特殊情况,我们对近几年房地产市场的判断不会变,去年是如此,今年、明年还是不会变。不同的家庭配置不同资产的时候到了,有的需要买,有的需要卖。

    这两天在南方财经参加节目,朋友们聚会,稍微晚了一点。檀香们见谅啊,如果实在等不及,明天早上再看,我们在这里,天天跟大家见面。

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  • 卢麒元  
    3月16日 15:14 来自 iPhone 6s Plus(玫瑰金)
    记者提问,?#27604;?#24102;着“焦点?#20445;?#27604;如中美贸易战等?#21462;?#20294;是,就是没人问房产税。这是一种怎样的默契啊!有了房产税,就能工业化升级,哪里还有什么贸易战?但是,焦点仍然被?#37027;?#36716;移了。媒体“绕道”走了,市场引而不发,灰犀牛睡了。这次,强哥没有流汗。
    2019/3/17 9:40:14
  • 卢麒元  
    3月16日 17:48 来自 iPhone 6s Plus(玫瑰金)
    回复@2-听说95后来:房市已死,未葬而已。//@2-听说95后来:卢老师,房子还会这么疯吗,或者居高不下//@卢麒元:回复@鸠摩智tcp:房疯,其实是税政失调,是为了满足地方财政需求。朱这个人,功过都太纠结。办了一些事,坏了一些事。国人不容易,七十年只遇到两个半好总理。周赵真好,朱算半个,余不足论。
    2019/3/17 9:38:31
  • 这应该够国?#19968;?#23494;级的。
    从习惯上思维,第一感觉初始爆光者究竟会被谁带走。
    条件反射似的直觉。
    如不是网上公开而且时间久远,恐怕都不会转发。
    定性个不明真相,就是一堆麻?#22330;?/div>
    2019/3/15 17:33:16
  • “房祖”来袭网爆青岛社区?#25345;?#20070;王?#27515;?#25317;1363套房产_天涯杂谈_论坛_天?#32435;?#21306;
    bbs.tianya.cn ›; 天涯杂谈
    2013年1月31日
    这样的人不会很多,也绝不会太少。
    如果手段比较强,联合反扑的力量可以想象。
    所以这几年一直给他们出清的机会。
    2019/3/15 17:25:30
  • 房叔、房姐什么身份。已爆光现有的都是体制中人。而且数量众多。
    一次?#38405;?#25968;亿?#24335;?#30424;房的又会是什么人。
    上海、重庆房地产税试点顶着的压力?#19978;?#32780;知,没那么简单的。
    所以力度也是试点,才能试点得下去。
    2019/3/15 17:02:55
  • 关于上海试点的房地产税,据我了解,那是个变了调的假税,所以完全没有达到遏制炒房的作用。房地产税真正的主旨是增加炒房者的持有成本,迫使炒房囤房者?#24335;?#38142;断裂而停止囤房炒房。而上海的房地产税一来税点很?#20572;?#19981;痛不痒的,二来它收税的方式完全没有逼迫炒房者放弃投机的态度。居然?#24066;?#28818;房者无限期搁置该交的房地产税,也就是说如果炒房者一辈子不打算交这个税,真的就可以拖一辈子,你税务部门算滞纳金就算吧,反正可以拖着,炒房者?#24335;鵒春?#26080;压力。这个假房地产税最后谁来买单呢?是上海的刚需,他们在接盘的时候被迫接受房主的讹诈,让其缴清拖欠多年的房地产税。这样的税制完全起不到作用。

    所以新的房地产税必须是当年结清,不交税就拍卖房子,这个是关键所在。如果像上海那种搞法,这个税法就是一种加重剥削刚需接盘者的恶税
    2019/3/15 11:47:16
  • 李克强:政府要过紧日子 存量利益也要动 得罪人也要动。
    其实我们这些说的局中人没体会? 应该远比我们这些没有太多信息管道的人更有切肤之?#23567;?
    只是我们说话没有他们那么多?#24605;傘?#36131;任越大,?#36710;?#36234;重。
    2019/3/15 11:42:49
  • 房地产市场会不会有失去的二十年?
    时间己过了,透支增长己经有失去的十年了。增长仍有这么高是统计方法的问题。
    地产带来的增长以前四层后来近六层。
    家里有盆兰花,如果以前一千,今天一万。没有任何变化就涨?#31246;俜种?#21315;。
    泡沫。如果说增长,农副产?#20998;拖?#28866;在地里常见,市场上死贵。工业品在削减过剩减少库存。太多人叹钱难赚,屎难吃。
    工农业效益都不好,凭什么相信流通服务带得飞起。?#22270;邸?#25151;租可不便宜。
    2019/3/14 5:34:33
  • 地产税会崩盘?是护盘。崩盘是怎么分析的,这个判断路线,我理不清。
    没有护盘就不会崩盘么?这个信念未免太理想化了。
    2019/3/13 19:03:23
  • 房地产总是绕不过去,泡沫不灭永远是个话题。
    房地产和地域紧密联系,无论是房价还是房产税,应该是地方和中央的博弈。
    2019/3/13 18:00:00
  • 房地产税征收,先搞试点!!
    对第二套,第三套,第N套房实施不同的税?#30465;?
    让房子回归住房?#23616;省?#32780;不是成为金融理财投资品。
    2019/3/13 17:43:01
  • 房产税是一定会推行的.这勿用置疑,只是时间问题.不少财政拮据的地方政府是推行房产税的动力,房产税对于地方政府是条财路,可以解决地方财政的困难.房价若是真能大幅降下来,也是全中国人民的福祉.但推行名义上的房产税真能使房价大幅度降下来?不一定.上海是个有代表性的城市,房价降了几天又复涨,并且涨的更厉害.炒房投机者根本不怕缴纳房产税.这说明什么问题?俗话说,道高一尺,魔高一丈.炒房投机是法?#31245;市?#30340;.法律没有规定禁止炒房,就像炒?#21892;?哪个炒房者会把几十套,上百套房产挂在一人名下,等着政府去收税?其实要使房价真正降下来,政府有很多事可做,公布官员财产就行,立马就会刮起一股抛房风,但高层一直不愿这样做.叶女?#32943;?#36807;一个问题吗,在当前经济?#32431;?#19979;,政府真的愿意让房价大幅度降下来?房产税真的作用何在?
    2019/3/13 17:27:54
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


历史博士,财经论者。经济领域的市场派,文化上的保守主义者。以我?#20013;?#25105;心,用事例与逻辑说话,对事不无小补,对己无愧于心,且文章不遭斧钺之害失去原意,于愿足矣。邮箱[email protected]

从历?#36820;?#29616;实,从经济到政?#21361;?#26399;间并无轩轾,常有令人惊讶的相似之处。因此谴责任?#25105;?#29306;牲个人充当某种崇高理想祭品的行为,以及脱离生活常识的高深理论。赞赏尊重常识的理论,同情任何凭?#37327;?#24037;作?#38750;?#20010;人利益的行为。转?#25512;?#30340;人面向不可知的未来,或许彷徨,但好在并未象但丁一样,对未来失去信心与感受。


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