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农民住房财产权抵押将开启楼市新纪元
2019-02-19
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    为深入贯彻落?#25269;?#22830;农村工作会议、《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》和《乡村振兴战略规划(2018-2022年)》有关要求,切实提升金融服务乡村振兴效率和水平,2月11日人民银?#23567;?#38134;保监会、证监会、财政部、农业农村部日前联合印发《关于金融服务乡村振兴的指导意见?#32602;?#20197;下简称《指导意见?#32602;?#23613;管这个文件主要所讲的是如何通过金融服务来振兴农村经济,促进农村经济的繁荣,但其中的几条规定对国内房地产市场将会产生巨大的影响。

    《指导意见》要求做好农村产权制度改革金融服务,发展壮大农村集体经济。配合农村土地制度改革和农村集体产权制度改革部署,加快推动确权登?#21069;?#35777;、价值评估、交易流转、处置变?#20540;?#37197;套机制建设,积极稳妥推广农村承包土地的经营权抵押贷款业务,结合宅基地“三权分置” (即所有权归村集体,资格权归农户,使用权则放活)改革试点进展稳妥开展农民住房财产权抵押贷款业务,推动集体经营性建设用地使用权、集体资产股份等依法合规予以抵押,促进农村土地资产和金融资源的有机衔?#21360;?br />
    这条规定所讲的问题主要是有三个。一是对农村集体土地进行确权。这是农村集体土地可直接评估其价值、可流转交?#20303;?#21487;融资抵押的前提。可以说,这是对中国农村土地制度进行重大的制度改革。而这?#25351;?#38761;将会引发农村经济一系列的重大变化,也会引发中国的土地市场出现重大的变化,而这种变化也会直接影响到中国的房地产市场。

    当然最为重要的改革是稳妥开展农民住房财产权抵押贷款业务。对于农村居民来说,估计最为重要的个人财产也如城市居民一样为住宅。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的调查,2017年,中国家庭住房拥?#26032;?#20026;92.8%,其中城镇家庭住房拥?#26032;?#20026;90.2%,农村家庭住房拥?#26032;?#20026;97.2%。中国家庭住房自?#26032;?5.0%,位于全球前?#23567;?#20854;中,城镇家庭住房自?#26032;?#20026;80.8%,农村家庭住房自?#26032;?#20026;93.6%。也就是说,对于农民居民来说,几乎每一个家庭都会有住宅,只不过,由于农村住宅没有确权,不能够进入价值评估,可不可能交易卖买。在这种情况下,绝大多数农村居民的住宅基本上是不?#30331;?#30340;,或处于价值很低的状态下。

    根据官方公布的数据,2016 年,中国常住人口城镇化率为 57.4%,估计2018年已经达到60%,而城镇化率每增加一个百?#20540;?#23601;意味着有超过1,000多万的农村人口进城。所以,就目前中国的情况来看,估计农村人口大致还有5.6亿,流动性的农村人口估计会有2.8亿。如果以城市户藉人口来统计,农村居民人口至少在50%以上,即可达到7亿人口的水平。至于这些在城市居住的农民居民,他们城里有住房,在农村也会有住宅。所以,中国未来住房市场焦点并不在这1.4亿左右的人口上,而是流动中的2.8亿农村居民人口上。

    对于这2.8亿流动中的农村居民,他们当然愿意进入城市,也愿意进入城市购买住房定居下来,但是,由于他们持有的个人财产十分有限,至多也只是自己建造的住房。在这些住房没有确权,不能够进入价值评估,不可交易转让的,所以这些住房也很难用于抵押进入融资市场。这些流动中的农村居民想在城里购买住房,要支付住房首付款是相当困难的。而《指导意见》明确规定农民的个人住宅财产可以作为抵押物用于融资,则可成为农村居民到城市购买住房获得首付?#24335;?#26368;为重要的融资工具。

    而就当前中国的住房市场来说,尽管2018年国内三?#21335;?#22478;市的住房市场较为火爆,住房销售及房价都在创历史记录。如果?#31561;南?#22478;市的住房市场仅仅是城市居民来购买,由于这些城市的居民住房持?#26032;史?#24120;得高,可以几乎是人手一套住房,三口之家三套住房已经是很普遍的事情。如果市场条件没有变化,还仅是城市居民进入这个房地产市场,那么这个房地产市场肯定是后继乏力。如果周边农村居民的住宅可以用作抵押品进行融资,那么周边的农村居民最可能进入三?#21335;?#22478;市的房地产市场。因为,这不仅在于三?#21335;?#25151;地产市场的价格水平总体上来看比一线二线城市要低得多,周边的农村居民比较为有购买力购买,而且农村居民进入这些三?#21335;?#22478;市对他们生活来说更为便利。

    可以看到,2.8亿流动性的农村居民人口,如果每年进入城市的人口百分之一或1400万,那么这个人口增量对城市房地产市场的需求就有近5亿平方米以上(即每户为三口之家,每家住房面积为100平方?#20303;?#32780;2018年住宅销售面积估计也是在13亿平方米)),以及这种情况可?#20013;?0年。也正是这个意义上,《指导意见》对农村居民的住房确权,让农村居民有了进入城市购买住房的首付?#24335;穡?#36825;将开启国内三?#21335;?#22478;市的房地产市场的新纪元。当然,农村住宅可以作为抵押品,可以用作融资工具,不仅可以让农民有了金融服务工具,也让农村居民有了创业的条件,这也有利于未来中国房地产市场。同时这?#37096;?#33021;会提升农村住宅的价值。

    还有,推动集体经营性建设用地使用权的流转与交易,让这些土地进入城市住房租赁市场,这不仅会成为国内住房租赁市场发展起来的一个重要契机。因为,在这种条件下,农村居民会有强烈的动机让这些土地进入市场,?#28304;?#23558;全面增加农村经济的实力,全面提升农村居民收入水平。正是这意义上《指导意见》对国内房地产市场的影响可会很大。

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  • 楼市新纪元 是继续推高房地产,政府要给房地产多少回扣去拍地王?银行愿意按高估值回?#21512;?#22312;都已成问题,以前不是。
    2019/2/19 23:59:57
  • 没有?#26085;?#20010;更馊的主意了。二胎三胎明显救不了房市。房地产冰?#31216;?#26377;多久难以预期。
    银?#23567;?#25919;府全力托市。这些?#24335;?#26080;疑也将进入冰箱。
    农民救市有进无退,毫无疑问将从自给自足走向不自足变成城市贫民中最悲惨的最底层。貌似先接盘,崩盘后能再回农村。宅基地卖掉,崩盘后回购有有赚。但是进城无疑会被割次羊毛,如果是负债投入进城。比东北大下岗要?#19994;?#22810;。
    2019/2/19 23:57:43
  • 3楼,中国发展有天时气运相左,仅就农业?#22303;?#32493;近二十多年丰收,即使有旱灾水灾。
    可是好运不会总?#20013;?#22914;果碰到天灾人祸,急来抱佛脚是不管用的。很多大政需要提前布局,农业就是如此。
    2019/2/19 22:33:28
  • 1楼的想多了,等农民卖掉宅基地在城里安家这一过程还要很多年时间,在这个时间段里,国?#19968;?#33021;一直发展,直到经济危机到来,估计那时正是民族主义大行其道时候,兵锋剑指东南亚,南亚,阿拉伯半岛,非洲
    2019/2/19 21:30:33
  • 农民就那么一?#24230;?#20998;地,是以国家形式?#21152;茫?#36824;是流转给未来的地主都是一个本质,就是农民失去土地。失去土地的农民进城成为城里人是好事,农村由谁来承担就是个问题。
    2019/2/19 13:35:19
  • 可怕的事情,农民卖掉宅基地去城里打工,危机来临回不去,在城里动乱。
    农村生活成本比城市低,是躲避经济危机的后方。
    2019/2/19 11:58:36
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7?#30053;?#21040;台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国?#24066;?#21046;度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室主任。联系邮件:[email protected]



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